Rok 2025 byl pro Dubaj rekordní. Rok 2026 je jiný. Napětí v regionu od února zpomalilo kupující, developeři odložili spouštění nových projektů a média začala psát o konci boomu. Data ale ukazují střízlivější obrázek: trh nepadá, normalizuje se. A to je moment, kdy se oddělují investoři, kteří kupují podle nálady, od těch, kteří kupují podle čísel.
380+ mld. AED
prodeje za prvních 9 měsíců 2026
≈ −5 %
ceny oproti únorovému vrcholu 2026
7,7 %
průměrný hrubý výnos bytů, Q3 2026
Čísla za rok 2026 bez přikrášlení
Podle dat Dubai Land Department, která zpracovala společnost W Capital, se za prvních devět měsíců roku 2026 prodaly nemovitosti za více než 380 miliard AED ve více než 123 000 transakcích. Ve stejném období rekordního roku 2025 to bylo 495,8 miliardy AED. Pokles je tedy zřetelný, přesto jde o druhý nejsilnější výsledek v historii emirátu.
Prodeje nemovitostí v Dubaji za leden až září (mld. AED)
Nejvíc je zpomalení vidět ve třetím čtvrtletí. Prodalo se zhruba 37 400 nemovitostí za 92,9 miliardy AED, hodnota prodejů se meziročně téměř půlila. Zároveň ale rostou hypotéky: za devět měsíců o 14 % na 150,6 miliardy AED. Kupující tedy nezmizeli, jen víc financují a víc vybírají.
Co se děje s cenami
Podle Cushman & Wakefield byla průměrná cena ve třetím čtvrtletí 1 847 AED za čtvereční stopu, zhruba o 1 % níž než před rokem a asi 5 % pod únorovým vrcholem. U bytů ceny v řadě lokalit mírně ustupují, prémiové a zavedené vilové čtvrti drží hodnotu lépe. Portál Bayut zároveň uvádí, že k plošným výprodejům v nouzi nedošlo a nabídkové ceny se ve většině oblíbených lokalit pohnuly o méně než 3 %.
Nájmy a výnosy: proč rostou výnosy, i když nájmy klesají
Nájmy v Dubaji ve třetím čtvrtletí meziročně klesly zhruba o 7 %. Průměrný hrubý výnos bytů přesto podle Windmills Group vzrostl na 7,7 % z 7,5 % v roce 2025. Důvod je jednoduchý: ceny bytů v mnoha lokalitách ustoupily rychleji než nájmy. Pro nového kupujícího to znamená lepší poměr ceny a nájmu, než jaký nabízel vrchol trhu.
Nová nabídka: největší otázka roku 2027
V roce 2026 se má předat kolem 50 900 nových bytů a na rok 2027 je naplánováno přibližně 60 000. Část termínů se kvůli kapacitám stavebních firem posune. Developeři zároveň spouštějí výrazně méně nových projektů, ve třetím čtvrtletí o 67 % méně než před rokem. Nabídka se tak do budoucna sama koriguje, krátkodobě ale v některých lokalitách přibude hodně hotových bytů a konkurence mezi pronajímateli.
| Faktor | Dopad na investora | Jak s ním pracovat |
|---|---|---|
| Méně nových projektů | slabší konkurence pro nově spouštěné projekty | vybírat developery, kteří i teď stavějí podle plánu |
| Rekordní předávky 2026–2027 | tlak na nájmy v lokalitách s velkou nabídkou | vyhnout se lokalitám, kde se předává tisíce stejných bytů |
| Opatrnější kupující | silnější vyjednávací pozice | chtít lepší cenu, platební plán nebo výhodnější jednotku |
| Rostoucí hypotéky | trh drží koupěschopná poptávka | počítat s financováním doplatku od začátku |
Kde jsou v roce 2026 příležitosti
- Prověření developeři se zvýhodněním. V klidnějším trhu nabízejí partneři lepší ceny a platební plány, které by v roce 2025 neprošly.
- Projekty před dokončením s reálným postupem stavby. Riziko termínu je nižší a cena často ještě nezohledňuje hotový stav.
- Lokality s dlouhodobou poptávkou po nájmu. Rozhoduje dopravní dostupnost, pláž, školy a zaměstnavatelé, ne marketingový název.
- Ras Al Khaimah. Emirát s otevřením resortu Wynn v roce 2027 a cílem 3,5 milionu návštěvníků do roku 2030. Více v článku Ras Al Khaimah a resort Wynn.
Rizika, která je fér říct nahlas
- Geopolitické napětí v regionu může trvat déle a znovu zpomalit kupující i stavbu.
- V lokalitách s velkou nabídkou mohou nájmy a ceny dál ustupovat.
- Off-plan ztrácí část cenové prémie, prodej před dokončením může trvat déle než v roce 2025.
Žádné z těchto rizik není důvod do Dubaje neinvestovat. Je to důvod investovat s plánem: s rezervou v platebním plánu, s realistickým výpočtem nájmu a s projektem, který dává smysl i v horším scénáři.
